التعفن في سوق العقارات التجارية في قصة واحدة

لقد كنت أراقب قطاع العقارات التجارية (CRE) كمحفز محتمل للأزمة المالية القادمة. حتى الآن تمكنت من التماسك، ولكن لا تزال هناك مشكلة تختمر تحت السطح.

قصة استثمار عقاري تجاري واحد من قبل مجموعة UBS هي صورة مصغرة لسوق العقارات التجارية.

في عام 2006، اشترى صندوق استثماري يديره قسم من USB مبنى Sports Illustrated Building في مانهاتن مقابل 332 مليون دولار. اشترت الأرض تحت المبنى الذي تبلغ مساحته 925000 قدم مربع في عام 2012 مقابل 279 مليون دولار.

بعد سبع سنوات، باعت USB الأرض إلى Safehold مقابل 285 مليون دولار. تتخصص Safehold في عقود إيجار الأراضي، وفي وقت البيع، وقعت USB عقد إيجار أرضي طويل الأجل مع الشركة للاحتفاظ بالسيطرة على المبنى.

وفقا لوولف ستريت، من المحتمل أن يكون USB قد احتفظ بالمبنى في عام 2019 بسبب وجود نقص في المكاتب في مانهاتن وكانت الإيجارات مرتفعة للغاية.

"من الناحية النظرية، يمكن لـUBS الحصول على دخل من المبنى - نأمل أن تتجاوز إيجارات المكاتب، في طريقها إلى القمر، تكاليف إيجار الأرض والنفقات الأخرى - في حين أنها سحبت 285 مليون دولار نقدا من العقار".

كما يمكنك أن تخمن، لم تسر الأمور بهذه الطريقة.

لم تتوقع USB جائحة كوفيد-19، فقد ضخت المزيد من الأموال في المبنى، مع ما يقرب من 76 مليون دولار في التجديدات.

عندما اكتمل البناء في أوائل عام 2021، تم تأجير المبنى بحوالي 40 بالمائة من سعته. في ذلك الوقت، استثمرت USB حوالي 408 مليون دولار في العقار.

بالطبع بحلول ذلك الوقت، كان سوق العقارات التجارية في خضم سقوط حر. وسرعان ما انخفض إشغال المباني إلى 35 في المائة.

واجهت USB ضربة مزدوجة من انخفاض الإشغال وانخفاض الإيجارات. ولم يعد بالإمكان تغطية إيرادات الإيجار الأرضي. وعلى حد تعبير وولف ستريت: "لقد تحول الأمر برمته إلى مص للمال".

USB وضع البرج في السوق. كادت أن تتمكن من التوصل إلى اتفاق، لكنها فشلت. وفي نهاية المطاف، باع البنك الاستثماري المبنى عبر مزاد على الإنترنت مقابل 8.5 مليون دولار.

بتجميع كل ذلك، دفعت USB 332 مليون دولار للمبنى ثم استثمرت 76 مليون دولار أخرى في التجديدات بإجمالي 408 مليون دولار. ثم باعت المبنى مقابل 8.5 مليون دولار، وهي خسارة هائلة قدرها 399.5 مليون دولار.

لقد تمكنت من تحقيق مكاسب بقيمة 6 ملايين دولار على الأرض، مما أدى إلى انخفاض إجمالي الخسارة إلى 393.5 مليون دولار - خسارة بنسبة 43 في المائة على الاستثمار.

لن تبدو الخسارة سيئة في الدفاتر لأن القواعد المحاسبية تسمح لـUSB بخفض قيمة المبنى، لكن الحيل المحاسبية لا تخفف من الخسارة الفعلية.

الآن، كرر هذا السيناريو مئات المرات ويمكنك أن ترى سبب القلق بشأن سوق العقارات التجارية.

اليوم، يواجه قطاع العقارات التجارية الضربة الثلاثية المتمثلة في انخفاض الأسعار وانخفاض الطلب وارتفاع أسعار الفائدة. أدى ظهور برامج العمل عن بعد والعمل في المنزل بعد الوباء إلى سحق الطلب على المساحات المكتبية. ارتفعت معدلات الشواغر في المباني التجارية.

وقد وضع هذا ضغطًا كبيرًا على الشركات العقارية التجارية. كان أكبر إفلاس في عام 2023 هو فشل صندوق بنسلفانيا للاستثمار العقاري. كانت الشركة قد حُمِّلت بأكثر من مليار دولار من الالتزامات.

يمكن أن يمتد انهيار سوق العقارات التجارية بسهولة إلى القطاع المالي؛ ذلك لأن الكثير من القروض مستحقة السداد.

وفقا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري، فإن حوالي 1.2 تريليون دولار من ديون العقارات التجارية في الولايات المتحدة ستكون مستحقة السداد خلال العامين المقبلين.

وفقا لـTrepp (مزود بيانات العقارات)، فإن 2.56 تريليون دولار من القروض العقارية التجارية ستكون مستحقة السداد على مدى السنوات الخمس المقبلة، مع 1.4 تريليون دولار تحتفظ بها البنوك.

وسيتعين إعادة تمويل كل هذه الديون. هذه مشكلة كبيرة للمدينين الذين يواجهون أسعار فائدة أعلى بكثير لاقتراض الأموال على المباني ذات القيم الأقل بكثير.

وكما يوضح لنا مثال USB، فإن بيع المباني لا يقدم حلاً.