أسعار الرهن العقاري في الولايات المتحدة وصلت للتو إلى أعلى مستوى في ثلاث سنوات قبل أربعة أسابيع من انتخابات التجديد النصفي

ارتفعت معدلات الرهن العقاري إلى أعلى مستوى لها في ما يقرب من ثلاث سنوات في الولايات المتحدة (US)، مما زاد من التحديات التي يواجهها سوق الإسكان وعقّد الأجندة الاقتصادية للرئيس الأمريكي دونالد ترامب قبل أقل من أربعة أسابيع من انتخابات التجديد النصفي في 3 نوفمبر/تشرين الثاني. ووفقًا للبيانات التي أصدرتها جمعية مصرفيي الرهن العقاري (MBA) يوم الأربعاء، ارتفع متوسط معدل الرهن العقاري الثابت لأجل 30 عامًا إلى 7.49% في الأسبوع المنتهي في 2 أكتوبر/تشرين الأول، بزيادة 19 نقطة أساس عن الأسبوع السابق.

وتُعد هذه القراءة، وهي الأعلى منذ نوفمبر/تشرين الثاني 2023، انتكاسة لإدارة ترامب التي كانت قد وعدت بخفض تكاليف الإسكان وجعل تملك المنازل أكثر سهولة. وتأتي هذه الزيادة في وقت لا يزال فيه التضخم مرتفعًا، والحرب في إيران تواصل تعطيل أسواق الطاقة، وتصل عوائد السندات الأمريكية إلى أعلى مستوياتها منذ سنوات.

بالنسبة للأسر الأمريكية، يعني هذا المزيج ارتفاع المدفوعات الشهرية للرهن العقاري، وتراجع القدرة على الاقتراض، ومسارًا أكثر غموضًا نحو تملك المنازل. أما بالنسبة للجمهوريين، فإنه يهدد بتحويل وعد اقتصادي رئيسي إلى نقطة ضعف انتخابية مع هيمنة تكلفة المعيشة على اهتمامات الناخبين.

لماذا تصل معدلات الرهن العقاري في الولايات المتحدة إلى 7.49%؟

تعود الزيادة الأخيرة في معدلات الرهن العقاري بشكل أساسي إلى الضغوط في سوق سندات الخزانة الأمريكية. وعلى خلاف الاعتقاد الشائع، لا تحدد معدلات الرهن العقاري مباشرةً سعر الفائدة القياسي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي (Fed). وبدلاً من ذلك، فإنها تتبع إلى حد كبير عوائد السندات طويلة الأجل، ولا سيما العائد على سندات الخزانة الأمريكية لأجل 10 سنوات.

وارتفع ذلك العائد فوق 5.3% يوم الاثنين، مسجلًا أعلى مستوى له في 24 عامًا، وفقًا لرويترز. وتعكس الزيادة مخاوف المستثمرين بشأن استمرار التضخم، ومرونة النمو الاقتصادي الأمريكي، واحتياجات التمويل المتزايدة للحكومة الفيدرالية.

وتلعب الحرب التي تشمل الولايات المتحدة وإسرائيل وإيران، والتي بدأت في أواخر فبراير/شباط، دورًا حاسمًا في هذا التطور. إذ تؤدي الاضطرابات في صادرات الطاقة من الشرق الأوسط إلى ارتفاع حاد في أسعار النفط، مما يرفع تكاليف النقل والإنتاج والاستهلاك. ووفقًا لمكتب التحليل الاقتصادي (BEA)، بلغ التضخم السنوي في الولايات المتحدة، المقاس بمؤشر أسعار نفقات الاستهلاك الشخصي (PCE)، 3.4% على أساس سنوي في أغسطس/آب، مقارنة مع 2.8% في فبراير/شباط. ولا يزال أعلى بكثير من هدف الاحتياطي الفيدرالي البالغ 2%.

وتدفع هذه البيئة مستثمري السندات إلى المطالبة بعوائد أعلى تعويضًا عن مخاطر التضخم المرتفعة المستمرة. ثم يقوم مقرضو الرهن العقاري بتمرير هذه التكاليف التمويلية الأعلى إلى المقترضين.

كما تضيف زيادة الدين الحكومي مصدرًا آخر للضغط. فقد تجاوز الدين الفيدرالي الأمريكي مؤخرًا حاجز 40 تريليون دولار التاريخي، في حين تغذي العجوزات المستمرة في الميزانية المخاوف بشأن المعروض من الدين الحكومي.

وأوضح كبير الاقتصاديين في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين (NAR) لورنس يون هذه القيود الهيكلية في تصريحات نقلتها صحيفة The Hill: "إن العجز الكبير والمتزايد في الميزانية الفيدرالية يلتهم المزيد من المدخرات الخاصة، وبالتالي يترك رأس مال أقل لسوق الرهن العقاري."

ويساعد هذا المزيج من الضغوط التضخمية والمخاطر الجيوسياسية والاختلالات المالية في تفسير سبب ارتفاع معدلات الرهن العقاري بنحو 1.4 نقطة مئوية منذ بداية الحرب في إيران، وفقًا لرويترز.

سوق الإسكان الأمريكي يواجه صدمة أخرى

تضرب تكاليف الاقتراض المرتفعة سوق إسكان ضعفه بالفعل عدة سنوات من ارتفاع أسعار المنازل وارتفاع أسعار الفائدة. ووفقًا لجمعية مصرفيي الرهن العقاري (MBA)، انخفضت طلبات الرهن العقاري بنسبة 4.2% خلال الأسبوع، لتصل إلى أدنى مستوى لها منذ فبراير/شباط 2025. وقد انخفض إجمالي حجم الطلبات إلى النصف تقريبًا منذ يناير/كانون الثاني، بينما يشهد نشاط إعادة التمويل تراجعًا حادًا بشكل خاص.

ولخص كبير الاقتصاديين في MBA جويل كان العواقب الفورية في تصريحات نقلتها رويترز: "عدد قليل جدًا من مالكي المنازل لديهم حافز لإعادة التمويل عند هذه المعدلات، كما أن الارتفاع في تكاليف الاقتراض دفع العديد من المقترضين المحتملين إلى التراجع عن سوق الشراء."

ويُظهر مالكو المنازل الذين حصلوا على قروض عقارية خلال فترة الجائحة، عندما كانت المعدلات قريبة من 3%، ترددًا خاصًا في بيع ممتلكاتهم وشراء منزل آخر بمعدل أعلى بكثير. وتُعرف هذه الظاهرة باسم تأثير التثبيت في الرهن العقاري، وهي تحد من التنقل السكني وتساهم في تقليص عدد المنازل المتاحة للبيع. وفي الوقت نفسه، يواجه المشترون لأول مرة أسعار منازل لا تزال مرتفعة تاريخيًا.

وأوضح الرئيس التنفيذي لشركة KB Home جيفري ميزجر في تصريحات نقلتها صحيفة Financial Times: "لقد زادت معدلات الفائدة المرتفعة على الرهن العقاري من الضغط على القدرة على تحمل التكاليف، ومع حالة عدم اليقين الجيوسياسي والرياح الاقتصادية المعاكسة الأوسع، أصبحت العديد من الأطراف المحتملة أكثر حذرًا بشأن شراء منزل."

وبالتالي، قد يستمر ضعف الطلب في الضغط على البناء السكني، ونشاط شركات بناء المنازل، والقطاعات المرتبطة بالإسكان في الاقتصاد.

ترامب يواجه وعده بمعدلات رهن عقاري عند 3%

يمثل الارتفاع المتجدد في معدلات الرهن العقاري تحديًا سياسيًا خاصًا لدونالد ترامب، الذي جعل خفض تكاليف الإسكان جزءًا أساسيًا من حملته الرئاسية لعام 2024. وفي حديثه أمام نادي نيويورك الاقتصادي في سبتمبر/أيلول 2024، صرح ترامب بشكل لافت: "خفض معدلات الرهن العقاري عامل كبير. سنعيدها إلى ما نعتقد أنه 3%، وربما أقل من ذلك أيضًا."

إن التباين مع الوضع الحالي صارخ. فعندما عاد ترامب إلى البيت الأبيض في يناير/كانون الثاني 2025، بلغ متوسط معدل الرهن العقاري لمدة 30 عامًا 6.96٪، وفقا لـ Freddie Mac. ثم تراجع تدريجيا إلى 5.98٪ في أواخر فبراير/شباط 2026 قبل أن يرتفع بشكل حاد عقب اندلاع الحرب في إيران.

وعند 7.49٪، فإن المعدل الذي نشرته MBA يوم الأربعاء يتجاوز الآن المستوى المسجل عندما عاد ترامب إلى منصبه ويقف أعلى بكثير من هدف حملته الانتخابية.

ومع ذلك، فقد طرحت الإدارة عدة مبادرات تهدف إلى تحسين القدرة على تحمل تكاليف السكن. ففي يناير/كانون الثاني، دعا ترامب بشكل ملحوظ وكالات تمويل الرهن العقاري Fannie Mae و Freddie Mac إلى دعم شراء 200 مليار دولار من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في محاولة لخفض تكاليف التمويل. كما أيد الرئيس إجراءات تهدف إلى تقييد عمليات شراء المنازل أحادية الأسرة من قبل كبار المستثمرين المؤسسيين وتقليل الحواجز التنظيمية أمام البناء.

ومع ذلك، يبقى التحدي السياسي قائما: إذ يحكم الناخبون عموما على السياسات الاقتصادية من خلال الأسعار والمدفوعات الشهرية التي يواجهونها فعليا، وليس من خلال الإجراءات التي يتم الإعلان عنها في واشنطن.

الحرب في إيران والاحتياطي الفيدرالي يعقدان التوقعات الاقتصادية

تضيف السياسة النقدية الأمريكية تحديا آخر أمام دونالد ترامب. ففي سبتمبر/أيلول، رفع الاحتياطي الفيدرالي سعر الفائدة الرئيسي بمقدار 25 نقطة أساس للمرة الأولى منذ 2023 للحد من الضغوط التضخمية. كما يشير صناع السياسة إلى أن زيادة أخرى قد تكون ضرورية قبل نهاية العام، رغم أن الأسواق لا تتوقع حاليا أي تغيير في الاجتماع المقرر أواخر أكتوبر/تشرين الأول.

ويتناقض هذا الموقف مع دعوات ترامب المتكررة إلى خفض سريع لأسعار الفائدة. ففي يوم الأربعاء، وعندما سئل عن ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وصف الرئيس رئيس الاحتياطي الفيدرالي كيفن وارش بأنه "رائع" لكنه انتقد الأعضاء الآخرين في مجلس المحافظين، قائلا إنهم "يرغبون في رؤية البلاد تسوء، في رأيي، لأنني أعتقد أن أسعار الفائدة يجب أن تنخفض"، وفقا لرويترز.

وفي الوقت نفسه، يعزو وزير الخزانة الأمريكي سكوت بيسنت ارتفاع التضخم ومعدلات الرهن العقاري إلى الصدمة الطاقية الناجمة عن الحرب في إيران. وقال في تصريحات نقلتها رويترز: "لذا، بمجرد أن نتجاوز هذا الصراع في إيران، سيكون سوق الطاقة مزودا بشكل جيد، وسنتحرك نزولا نحو هدف الاحتياطي الفيدرالي، وستنخفض معدلات الرهن العقاري وعائد السندات لأجل 10 سنوات".

غير أن هذا التفسير يسلط الضوء على تناقض في الاستراتيجية الاقتصادية للإدارة. فبينما يريد ترامب خفض تكاليف الاقتراض، تسهم الحرب في إيران في إبقاء أسعار الطاقة وتوقعات التضخم مرتفعة، مما يحد من هامش المناورة لدى البنك المركزي.

وقد يؤدي انخفاض أسعار النفط إلى تخفيف هذه الضغوط، لكن خفض التصعيد الجيوسياسي لن يضمن هبوطا فوريا في معدلات الرهن العقاري. وستظل المخاوف بشأن الدين الحكومي وعجز الموازنة تؤثر في عوائد السندات.

وتعتقد كبيرة الاقتصاديين في Zonda وNewHomeSource، علي وولف، أن على الأسر الاستعداد لأسعار مرتفعة بشكل مستمر. وفي تصريحات نقلتها The Hill، توقعت نطاقا بين 6.5٪ و8٪ خلال الأشهر الـ12 المقبلة. وتشير هذه التوقعات إلى أن صعوبات سوق الإسكان قد تستمر إلى ما بعد انتخابات نوفمبر/تشرين الثاني بفترة طويلة.

قبل أربعة أسابيع من انتخابات التجديد النصفي، يصبح السكن مخاطرة انتخابية كبرى

يأتي ارتفاع معدلات الرهن العقاري في لحظة حساسة للغاية بالنسبة للحزب الجمهوري، الذي يسعى للاحتفاظ بأغلبيته في مجلس النواب ومجلس الشيوخ في انتخابات التجديد النصفي المقررة في 3 نوفمبر/تشرين الثاني.

وفقا لاستطلاع Reuters/Ipsos الذي اكتمل يوم الاثنين، فإن تكلفة المعيشة هي الشاغل الأول بين الناخبين الأمريكيين. وفي الوقت نفسه، تراجع معدل تأييد دونالد ترامب إلى أدنى مستوى قياسي عند 32٪، مما يزيد المخاوف بشأن آفاق حزبه الانتخابية.

ويكتسب السكن أهمية خاصة لدى الناخبين الأصغر سنا. ووفقا لاستطلاع CNBC نُشر في يوليو/تموز، تحتل القدرة على تحمل تكاليف السكن المرتبة الأولى بين المخاوف السياسية لدى الأمريكيين الذين تتراوح أعمارهم بين 18 و34 عاما، متقدمة على تكاليف الغذاء وحماية الديمقراطية.

وتظهر التحديات أيضا بوضوح في عدة ولايات قد تلعب دورا حاسما في تحديد السيطرة على الكونجرس، بما في ذلك بنسلفانيا وميشيغان وتكساس. ووفقا لبيانات NAR التي نقلتها بلومبرج، فإن ما يقرب من 49٪ من المناطق الحضرية الأمريكية تتطلب الآن دخلا سنويا للأسرة لا يقل عن 100000 دولار لشراء منزل متوسط السعر مع دفعة أولى بنسبة 10٪. وكانت هذه النسبة لا تتجاوز 6٪ في عام 2019.

وبالنسبة للديمقراطيين، توفر معدلات الرهن العقاري المرتفعة حجة إضافية للطعن في السجل الاقتصادي لترامب. أما الجمهوريون، فيسعون إلى تذكير الناخبين بأن أزمة السكن والتضخم بدأتا قبل عودة الرئيس إلى البيت الأبيض، في عهد إدارة جو بايدن.

ويعكس كلا الموقفين واقعين مختلفين: فقد سبقت أسعار المنازل المرتفعة وأزمة القدرة على تحمل التكاليف الولاية الثانية لترامب، لكن الارتفاع الأخير في معدلات الرهن العقاري يحدث في ظل إدارته، على خلفية الحرب في إيران وتجدد الضغوط التضخمية.

ومع بقاء أقل من أربعة أسابيع على التصويت، قد يكون هذا التمييز أقل أهمية بالنسبة للناخبين من واقع نفقاتهم الشهرية.

ولا يملك الرئيس سلطة مباشرة لتحديد معدلات الرهن العقاري، لكن قراراته بشأن السياسة المالية والتجارية والجيوسياسية تؤثر في الظروف الاقتصادية التي تحدد اتجاهها. وبالنسبة لدونالد ترامب، يتمثل التحدي الآن في إقناع الأمريكيين بأن إدارته لا تزال قادرة على خفض تكلفة المعيشة، حتى مع وصول معدلات الرهن العقاري إلى 7.49٪، وبقاء التضخم فوق هدف الاحتياطي الفيدرالي، واستمرار أسعار الطاقة في الضغط على الأسر.

ومن دون تحسن سريع في هذه المؤشرات، قد تصبح أزمة القدرة على تحمل تكاليف السكن أحد أوضح الرموز على الفجوة بين الوعود الاقتصادية لترامب وتجارب الناخبين اليومية، تماما كما يكافح الجمهوريون للحفاظ على السيطرة على الكونجرس.